การขายฝากที่ดินเป็นสัญญาที่กรรมสิทธิ์ในที่ดินตกเป็นของผู้ซื้อฝากทันที แต่ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่คืนได้ภายในเวลาที่กำหนด หากครบกำหนดแล้ว ผู้ขายฝากไม่ไถ่คืน กรรมสิทธิ์ในที่ดินจะตกเป็นของผู้ซื้อฝากโดยสมบูรณ์
การที่ผู้ขายฝากส่งแต่ดอกเบี้ย แต่ไม่ได้ชำระหนี้ต้นเงินตามกำหนด ถือว่าผู้ขายฝากผิดนัดชำระหนี้ ซึ่งเจ้าหนี้มีสิทธิฟ้องบังคับจำนองหรือขายทอดตลาดที่ดินได้
อย่างไรก็ตาม หากผู้ขายฝากสามารถแสดงได้ว่าตนเองมีเจตนาที่จะชำระหนี้ต้นเงิน แต่ไม่สามารถชำระหนี้ได้เพราะเหตุสุดวิสัย เช่น เกิดภัยพิบัติ ประสบอุบัติเหตุ ล้มละลาย เป็นต้น ผู้ขายฝากอาจสามารถต่อสู้คดีและขอให้ศาลยกฟ้องได้
นอกจากนี้ ผู้ขายฝากยังสามารถเจรจาต่อรองกับเจ้าหนี้เพื่อขอผ่อนผันการชำระหนี้หรือขอประนอมหนี้ได้ หากเจ้าหนี้ยินยอม ผู้ขายฝากก็จะยังสามารถรักษากรรมสิทธิ์ในที่ดินไว้ได้
ดังนั้น หากผู้ขายฝากที่ดินครบกำหนดแล้ว ส่งแต่ดอกเบี้ย แต่โดนยึด ผู้ขายฝากควรปรึกษาทนายความเพื่อพิจารณาแนวทางการต่อสู้คดีหรือเจรจาต่อรองกับเจ้าหนี้ที่เหมาะสมกับกรณีของตน
ต่อไปนี้เป็นแนวทางการแก้ไขปัญหาการถูกยึดที่ดินที่ขายฝาก:
- ตรวจสอบสัญญาขายฝากว่าถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ หากสัญญาไม่เป็นโมฆะ ผู้ขายฝากจะต้องชำระหนี้ต้นเงินตามกำหนด
- ตรวจสอบว่าตนเองมีเจตนาที่จะชำระหนี้ต้นเงินหรือไม่ หากมีเจตนา แต่ไม่สามารถชำระหนี้ได้เพราะเหตุสุดวิสัย ผู้ขายฝากอาจสามารถต่อสู้คดีและขอให้ศาลยกฟ้องได้
- เจรจาต่อรองกับเจ้าหนี้เพื่อขอผ่อนผันการชำระหนี้หรือขอประนอมหนี้ หากเจ้าหนี้ยินยอม ผู้ขายฝากก็จะยังสามารถรักษากรรมสิทธิ์ในที่ดินไว้ได้
- หากไม่สามารถเจรจากับเจ้าหนี้ได้ ผู้ขายฝากอาจต้องฟ้องร้องต่อศาลเพื่อขอให้ศาลพิพากษาให้ยกฟ้อง หรือขอให้ศาลสั่งให้เจ้าหนี้ชดใช้ค่าเสียหายให้แก่ตน
- หากศาลพิพากษาให้เจ้าหนี้ชนะคดี ผู้ขายฝากจะต้องชำระหนี้ต้นเงินให้แก่เจ้าหนี้ หากชำระหนี้ไม่ครบ ที่ดินจะถูกขายทอดตลาด และเจ้าหนี้จะได้รับเงินจากการขายทอดตลาด
ทั้งนี้ แนวทางการแก้ไขปัญหาดังกล่าวอาจแตกต่างกันไปในแต่ละกรณี ดังนั้น ผู้ขายฝากควรปรึกษาทนายความเพื่อพิจารณาแนวทางการแก้ไขปัญหาที่เหมาะสมกับกรณีของตน