แก้ไขล่าสุด วันที่ 14th October, 2023 at 03:43 pm

โฉนดที่ดินมีกี่ประเภท แบบไหนสามารถซื้อขายได้บ้าง ?

  
   โดยทั่วไปแล้ว เราอาจเคยได้ยินหรือเคยเห็นโฉนดที่ดิน 3 ประเภท คือ โฉนดครุฑแดง โฉนดครุฑดำ และ โฉนดครุฑเขียว ซึ่งในความเป็นจริงนั้น โฉนดที่ดินยังมีมากกว่านั้น และยังมีรายละเอียดแตกต่างกันไป ไม่ว่าจะเป็นแบบที่สามารถซื้อขายได้ และซื้อขายไม่ได้ และแบบแบ่งเป็นแบบโอนกรรมสิทธิ์ได้ หรือเป็นเพียงหนังสือแสดงสิทธิ์การทำกิน หรือทำประโยชน์ในที่ดินโดยไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น เราจะมาอธิบายโดยละเอียดในบทความนี้กันครับ.
 
โฉนดที่ดิน คือหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งออกให้ตามประมวลกฎหมายที่ดินปัจจุบัน นอกจากนี้ยังรวมถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว” ซึ่งออกให้ตามกฎหมายเก่า แต่ก็ถือว่ามีกรรมสิทธิ์เช่นกัน
ผู้เป็นเจ้าของที่ดิน ถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นอย่างสมบูรณ์เช่น มีสิทธิใช้ประโยชน์จากที่ดิน มีสิทธิจำหน่าย มีสิทธิขัดขวางไม่ให้ผู้ใดเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินโดยมิชอบด้วยกฎหมาย
 
 
โฉนดที่ดิน น.ส.4 (ครุฑสีแดง)
โฉนดที่ดิน น.ส.4, น.ส.4จ หรือโฉนดครุฑแดง คือ หนังสือที่ทางราชการหรือกรมที่ดินออกให้ตามประมวลกฎหมายเพื่อเป็นการแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินของผู้ที่เป็นเจ้าของ หากผู้ใดมีโฉนดไว้ในครอบครองก็ถือได้ว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินผืนนั้นอย่างสมบูรณ์
ที่ดินโฉนดครุฑแดงนี้เป็นเอกสารสิทธิ์ที่นิยมในการซื้อขายมากที่สุด และมีมูลค่าด้านราคาสูงที่สุดในบรรดาเอกสารสิทธิประเภทอื่นๆ โดยหากมีซื้อขาย ผู้ซื้อผู้ขายจะต้องไปทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่ที่รับผิดชอบ ต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดินเท่านั้น มิฉะนั้นจะถือ เป็นโมฆะ
 
 
ที่ดิน น.ส.3 ก. (ครุฑสีเขียว)
ที่ดิน น.ส.3 ก. หรือโฉนดครุฑสีเขียว คือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (สิทธิครอบครองทำประโยชน์) เป็นหนังสือที่ทางราชการออกให้เพื่อรับรองว่าเจ้าของสามารถทำประโยชน์ในพื้นที่นั้นๆได้ โดยที่ดินจะมีระวางรูปถ่ายทางอากาศชัดเจน และมีการกำหนดตำแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่ายทางอากาศไว้เป็นหลักแหล่ง
ถึงแม้จะมีขอบเขตชัดเจน แต่ น.ส.3 ก. ก็ยังไม่ใช่โฉนด ยังไม่มีกรรมสิทธิ์ แต่สามารถซื้อขาย โอน จำนองธนาคารได้
 
 
ที่ดิน น.ส.3 , น.ส.3 ข. (ครุฑสีดำ)
เอกสารสิทธิ์ที่ดิน น.ส.3, น.ส.3 ข. ครุฑสีดำ คือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (สิทธิครอบครองทำประโยชน์) เป็นหนังสือที่ทางราชการออกให้แก่ผู้ครอบครองที่ดินทั่ว ๆ ไป จะไม่มีภาพถ่ายระวางทางอากาศ มีลักษณะเป็นแผนที่รูปลอยๆ ไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินแน่นอน หรือบางกรณีใช้ออกในพื้นที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ
ข้อแตกต่างของ น.ส.3 และ น.ส.3 ข. คือ
น.ส.3 นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออกหนังสือรับรองให้
ส่วน น.ส.3 ข. เจ้าหน้าที่ที่ดินเป็นผู้ออกหนังสือรับรองแสดงถึงสิทธิ์การครอบครองให้ แต่ยังไม่ได้รับการรับรองอย่างเป็นทางการ
เมื่อมีการสอบเขตชัดเจนแล้ว น.ส.3 และ น.ส.3 ข.สามารถนำไปขออกโฉนดได้ ที่สำนักงานที่ดินในพื้นที่นั้นๆ ทางเจ้าหน้าที่ที่ดินจะเข้ามาทำการรังวัด และติดประกาศ 30 วัน หากไม่มีใครมาขอคัดค้าน ก็สามารถทำเรื่องออกโฉนดได้.
 
 
ที่ดิน ส.ป.ก.4-01 ครุฑแดง/ครุฑน้ำเงิน
เอกสารสิทธิ์ ที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 ครุฑแดง/ครุฑน้ำเงิน คือ เอกสารสิทธิ์ให้ประชาชนเข้าทำประโยชน์ในเขตปฎิรูปที่ดิน เป็น สิทธิในการทำเกษตรกรรม และการจัดที่อยู่อาศัยในที่ดินเพื่อเกษตรกรรม เจ้าของมีเพียงสิทธิในการครอบครองเพื่อใช้ประโยชน์ในการเกษตรเท่านั้น ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ออกโฉนดไม่ได้ ห้ามซื้อห้ามขาย ห้ามโอนขายสิทธิ์ให้คนอื่น ที่ไม่ใช่ทายาทของเจ้าของสิทธิ และหากทายาทได้รับเป็นมรดกตกทอดไปแล้วก็ต้องใช้ประโยชน์โดยการทำเกษตรกรรมเท่านั้น
 
เอกสารสิทธิ์ ที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 จะมีทั้งแบบที่เป็น ตราครุฑสีน้ำเงิน และตราครุฑสีแดงคล้ายกับโฉนดที่ดิน
ข้อแตกต่างของเอกสารสิทธิ์ ที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 ครุฑแดง และ โฉนดที่ดินครุฑแดง สังเกตง่ายๆ คือ ที่ดิน ส.ป.ก. 4-01ครุฑแดง ข้อความที่หัวเอกสารสิทธิ์ คือ “หนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฎิรูปที่ดิน” ส่วน โฉนดที่ดิน น.ส.4 ครุฑแดง ข้อความที่หัวเอกสารสิทธิ์ คือ “โฉนดที่ดิน”
 
 
ที่ดิน น.ส.2 ใบจอง
เอกสารสิทธิ์ที่ดิน ใบจอง น.ส.2 คือ เป็นหนังสือที่ทางราชการออกให้ประชาชน เพื่ออนุญาตให้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินเป็นการชั่วคราว โดยเอกสารใบจองนี้จะเป็นเอกสารที่แสดงว่าราชการยินยอมให้เราครอบครอบที่ดินได้(เป็นการชั่วคราว) ตามประมวลกฎหมายการจัดสรรที่ดินทำกินให้กับประชาชน
 
โดยมีข้อแม้ว่าผู้มีใบจองจะต้องเริ่มทำประโยชน์ในที่ดินภายใน 6 เดือนหลังราชการให้ใบจอง และต้องทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ได้รับใบจอง โดยประชาชาชนจะต้องทำประโยชน์ในที่ดินเกิน 75% ของที่ดิน
ส่วนการซื้อขายที่ดิน ใบจอง น.ส.2 นี้จะโอนให้แก่บุคคลอื่นไม่ได้ แต่สามารถตกทอดทางมรดกให้กับลูกหลานได้ ที่ดินประเภทนี้ผู้ได้รับสิทธิมีสิทธินำใบจองมาขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. หรือ น.ส.๓ ข) หรือโฉนดที่ดินได้ แต่หนังสือรับรองสิทธิ์ที่ดินที่ออกมานั้นจะต้องตกอยู่ในบังคับห้ามโอนตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด.
 
 
ที่ดิน ภ.บ.ท.5 ใบชำระภาษีบำรุงท้องที่
เอกสารสิทธิ์ที่ดิน ภ.บ.ท.5 คือ แบบยื่นภาษีบำรุงท้องที่ ไม่ใช่เอกสารสิทธิแสดงการครอบครองที่ดิน ที่ดินลักษณะนี้มักเป็นที่ดินมือเปล่า ที่ไม่มีเอกสารสิทธิใดๆทั้งสิ้น เป็นลักษณะของการอยู่อาศัย หรือใช้ประโยชน์สืบทอดกันมาเป็นรุ่นต่อรุ่น เจ้าของที่ดินตัวจริงคือ รัฐ โดยอาจมีการให้ใช้สิทธิอยู่อาศัยหรือทำประโยชน์ชั่วคราว อาจมีการขอเรียกเก็บภาษีบำรุงท้องถิ่น หรือภาษีอื่นๆจากผู้อยู่อาศัยเป็นการตอบแทน
 
ที่ดินประเภทนี้ “ไม่สามารถ” ซื้อขายหรือโอนสิทธิกันได้ แต่ส่วนใหญ่จะเป็นการซื้อขายแบบชาวบ้านเขียนหนังสือซื้อขายกันขึ้นมาเอง จึงมักมีปัญหาฟ้องร้องกันบ่อยๆ ที่ดินประเภทนี้เมื่อขึ้นชั้นศาล จะไม่มีกฎหมายใดๆรองรับ ผู้ซื้อไม่สามารถใช้หลักฐานซื้อขายไปยื่นต่อศาลให้พิจารณาใดๆได้ เพราะเป็นที่ดินของรัฐ ที่ไม่มีผู้ใดมีสิทธิครอบครองหรือซื้อขายกัน
 
 
ที่ดิน สทก. สิทธิทำกิน
เอกสารสิทธิ์ที่ดิน สทก. คือ หนังสือที่ราชการออกให้เพื่อให้ประชาชนมีสิทธิทำกินในพื้นที่เขตป่าไม้ ซึ่งทางกรมป่าไม้จะเป็นผู้ออกให้ แต่หากประชาชนผู้ได้รับสิทธิไม่ทำประโยชน์ในพื้นที่ ปล่อยรกร้างติดต่อกันเกิน 2 ปี ทางกรมป่าไม้สามารถยึดคืนได้ทันที ที่ดินประเภทนี้ออกโฉนดไม่ได้ ซื้อขายหรือโอนสิทธิกันไม่ได้ ทำได้เพียงตกทอดให้ทายาททำเกษตรต่อไปเท่านั้น
 
 
ที่ดิน สค.1 แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน
เอกสารสิทธิ์ที่ดิน สค.1 คือ เอกสารการแจ้งการครอบครองที่ดินของสมัยก่อน (ปัจจุบันไม่มีแล้ว) โดยมีระเบียบออกมาตั้งแต่วันที่ 9 พฤศจิกายน พ.ศ.2497 ซึ่งในปัจจุบันไม่มีการแจ้ง ส.ค.1 อีกแล้ว ในสมัยนั้นกรมที่ดินเปิดโอกาสให้ประชาชนที่ครอบครองที่ดินว่างเปล่าอยู่มาแจ้งการครอบครองที่ดิน
 
ดังนั้น ส.ค.1 จึงไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิการครอบครองที่ดิน เพราะไม่ได้เป็นหลักฐานที่ทางราชการออกให้ เป็นเพียงการแจ้งการครอบครองที่ดินของทางราษฎรเท่านั้น
แต่ที่ดินประเภทนี้สามารถโอนกันได้ เพียงให้เจ้าของเดิมทำหนังสือแสดงเจตนาสละสิทธิการครอบครอง และส่งมอบที่ดินที่ถือครองให้กับผู้รับโอนเท่านั้น หากผู้ใดต้องการซื้อที่ดินประเภท ส.ค.1 นี้แนะนำให้ทำหนังสือการโอนสิทธ์ให้ชัดเจนถูกต้องตามกฎหมาย เพื่อป้องกันเจ้าของเดิมมาเรียกร้องทวงสิทธิ์คืน
 
 
ที่ดิน น.ส.5 ใบไต่สวน
ใบไต่สวน (น.ส.5) คือ หนังสือที่แสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดิน ไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ แต่สามารถจดทะเบียนตามประมวลกฎหมายที่ดิน และโอนให้กันได้ถ้าที่ดินมีใบไต่สวนและมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือ เป็นการจดทะเบียนโอนมรดก
 
 
ที่ดิน น.ค.3 หนังสือแสดงการทำประโยชน์
หนังสือแสดงการทำประโยชน์ (น.ค.3) คือ หนังสือแสดงการทำประโยชน์ที่ออกโดยกรมประชาสงเคราะห์ เป็นการจัดที่ดินในรูปนิคมสหกรณ์ โดยจะออกให้เฉพาะนิคมเท่านั้นเพื่อการครองชีพ ซึ่งจะได้กรรมสิทธิในการถือครอง ครอบครัวละไม่เกิน 50 ไร่ โดยหลังจากครอบครองแล้วอย่างน้อย 5 ปี มีสิทธินำหลักฐานไปยื่นขออก เอกสารสิทธิ์ น.ส.3 หรือโฉนดที่ดิน ซึ่งภายใน 5 ปี ที่ครอบครองจะไม่สามารถโอนให้ผู้อื่นได้ ยกเว้นตกทอดทางมรดก
 
 
ที่ดินของวัด
ที่ดินของวัด นั้น ได้ถูกจำแนกตามพระราชบัญญัติ 3 ประเภท ได้แก่
1.ที่วัด คือ ที่ดินที่เป็นที่ตั้งของวัด หรือขอบเขตในบริเวณวัดทั้งหมด
2.ที่ธรณีสงฆ์ คือ ที่ดินที่เป็นสมบัติของวัด อาจอยู่ใกล้ๆเขตวัด หรืออยู่ห่างไกลก็ได้ วัดหนึ่งวัดแม้มีที่ตั้งเพียงที่เดียว ก็สามารถมีที่ธรณีสงฆ์ได้มากมาย
3.ที่กัลปนา คือ ที่ที่เจ้าของมอบให้กับวัด เพื่อใช้ประโยชน์ เก็บกินค่าเช่า หรือใช้ในกิจของศาสนา กรรมสิทธิ์ที่ประเภทนี้จะยังคงเป็นของเจ้าของเดิมอยู่ แต่หากเจ้าของเดินยกที่ตรงนี้ให้วัดแล้ว ที่กัลปนาจะถูกเปลี่ยนเป็นที่ธรณีสงฆ์ทันที
 
จะเห็นว่า ไม่ว่าที่ดินประเภทไหนที่เป็นของวัด ผู้ที่สามารถใช้ประโยชน์ได้ ก็คือวัดเท่านั้น
แต่ก็มีบางกรณีที่ชาวบ้านอาศัยอยู่ในที่ของวัด โดยทางวัดอาจมีการแบ่งที่ให้ชาวบ้านได้อยู่อาศัย โดยมีการจ่ายผลตอบแทนเป็นค่าเช่าให้กับทางวัด
ส่วนใหญ่ระเบียบการเช่าที่ของวัด จะจัดทำเป็นสัญญาระยะยาว ระบุวันเดือนปีที่สิ้นสุดสัญญาไว้อย่างชัดเจน และเมื่อครบกำหนดสัญญาแล้ว ทางวัดอาจให้เช่าต่อหรือไม่ ก็เป็นสิทธิของวัด เพราะอำนาจสิทธิขาดจะอยู่ที่ทางวัด ด้วยเหตุนี้ปัจจุบันจึงมีข้อพิพาทให้เห็นอยู่เป็นประจำ เมื่อทางวัดขอที่ดินคืนจากชาวบ้าน.

Source: https://www.acuterealty.com/ข่าวสาร-โฉนดที่ดินมีกี่ประเภท-แบบไหนสามารถซื้อขายได้บ้าง–176