แก้ไขล่าสุด วันที่ 11th October, 2023 at 12:13 pm
Link ที่เกี่ยวข้อง : ความคืบหน้า ถูกหลอกซื้อที่ดิน โดยไม่ได้ทำสัญญา
กรณีนี้ ผู้ซื้อถูกหลอกให้ซื้อสิทธิ์เช่าที่ดินธนารักษ์ โดยที่ไม่ได้ทำสัญญาเช่า ถือว่าการซื้อขายสิทธิ์เช่าที่ดินดังกล่าว เป็นโมฆะ เนื่องจากเป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคหนึ่ง ดังนี้
“การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จำต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะสมบูรณ์”
ดังนั้น ผู้ซื้อจึง ไม่มีสิทธิในสิทธิ์เช่าที่ดินดังกล่าว และ สามารถเรียกร้องเงินคืนจากผู้ขายได้
อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อจะต้องพิสูจน์ได้ว่าตนได้จ่ายเงินให้กับผู้ขายจริง โดยนำหลักฐานการชำระเงิน เช่น ใบเสร็จรับเงิน หลักฐานการโอนเงิน เป็นต้น มาแสดงต่อศาล
นอกจากนี้ ผู้ซื้อยังสามารถเรียกร้องค่าเสียหายจากผู้ขายได้อีกด้วย เช่น ค่าเช่า ค่าปรับปรุงที่ดิน เป็นต้น โดยนำหลักฐานความเสียหายมาแสดงต่อศาล
วิธีการเรียกร้องเงินคืนและค่าเสียหายจากผู้ขาย สามารถทำได้ดังนี้
- ยื่นฟ้องคดีต่อศาล โดยระบุข้อหาว่า ผู้ขายหลอกลวงผู้ซื้อให้ซื้อสิทธิ์เช่าที่ดิน โดยไม่ได้ทำสัญญาเช่า และเรียกร้องเงินคืนและค่าเสียหาย
- รวบรวมหลักฐานการชำระเงิน ค่าเช่า ค่าปรับปรุงที่ดิน เป็นต้น เพื่อเป็นพยานหลักฐานในการดำเนินคดี
- รอคำพิพากษาของศาล
หากศาลพิพากษาให้จำเลย (ผู้ขาย) แพ้คดี ผู้ซื้อจะได้รับเงินคืนและค่าเสียหายตามคำพิพากษา
ตัวอย่างคำพิพากษาศาลฎีกาที่เกี่ยวกับกรณีการซื้อขายสิทธิ์เช่าที่ดินโดยไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย
- ฎีกาที่ 10861/2552 โจทก์ได้ซื้อสิทธิ์เช่าที่ดินจากจำเลย โดยจำเลยตกลงขายสิทธิ์เช่าที่ดินให้โจทก์ในราคา 100,000 บาท โดยโจทก์ได้จ่ายเงินค่าสิทธิ์เช่าที่ดินให้จำเลย 100,000 บาท แต่ต่อมาจำเลยไม่ยอมโอนสิทธิ์เช่าที่ดินให้โจทก์ โจทก์จึงฟ้องขอให้จำเลยโอนสิทธิ์เช่าที่ดินให้โจทก์และให้จำเลยคืนเงินค่าสิทธิ์เช่าที่ดินจำนวน 100,000 บาท
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า การซื้อขายสิทธิ์เช่าที่ดินโดยไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย ย่อมเป็นโมฆะ โจทก์จึงไม่มีสิทธิในสิทธิ์เช่าที่ดินดังกล่าว และสามารถเรียกร้องเงินคืนจากผู้ขายได้ พิพากษาให้จำเลยโอนสิทธิ์เช่าที่ดินให้โจทก์และให้จำเลยคืนเงินค่าสิทธิ์เช่าที่ดินจำนวน 100,000 บาท
- ฎีกาที่ 10950/2552 โจทก์ได้ซื้อสิทธิ์เช่าที่ดินจากจำเลย โดยจำเลยตกลงขายสิทธิ์เช่าที่ดินให้โจทก์ในราคา 500,000 บาท โดยโจทก์ได้จ่ายเงินค่าสิทธิ์เช่าที่ดินให้จำเลย 250,000 บาท แต่ต่อมาจำเลยไม่ยอมโอนสิทธิ์เช่าที่ดินให้โจทก์ โจทก์จึงฟ้องขอให้จำเลยโอนสิทธิ์เช่าที่ดินให้โจทก์และให้จำเลยคืนเงินค่าสิทธิ์เช่าที่ดินจำนวน 250,000 บาท
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า การซื้อขายสิทธิ์เช่าที่ดินโดยไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย ย่อมเป็นโมฆะ โจทก์จึงไม่มีสิทธิในสิทธิ์เช่าที่ดินดังกล่าว และสามารถเรียกร้องเงินคืนจากผู้ขายได้ พิพากษาให้จำเลยโอนสิทธิ์เช่าที่ดินให้โจทก์และให้จำเลยคืนเงินค่าสิทธิ์เช่าที่ดินจำนวน 250,000 บาท
ในกรณีนี้ ผู้ซื้ออาจต้องพิจารณาเพิ่มเติมว่า สิทธิเช่าที่ดินที่ตนซื้อมานั้น แท้จริงแล้วเป็นสิทธิเช่าที่ดินจากกรมธนารักษ์โดยตรง หรือเป็นสิทธิเช่าที่ดินจากบุคคลที่สาม ซึ่งให้เช่าต่อจากกรมธนารักษ์
หากเป็นสิทธิเช่าที่ดินจากกรมธนารักษ์โดยตรง ในกรณีนี้ ผู้ซื้ออาจสามารถยื่นคำขอเช่าที่ดินต่อกรมธนารักษ์ได้ หากกรมธนารักษ์พิจารณาเห็นว่าผู้ซื้อมีคุณสมบัติเหมาะสมที่จะเช่าที่ดินดังกล่าว
หากเป็นสิทธิเช่าที่ดินจากบุคคลที่สาม ซึ่งให้เช่าต่อจากกรมธนารักษ์ ในกรณีนี้ ผู้ซื้ออาจไม่สามารถยื่นคำขอเช่าที่ดินต่อกรมธนารักษ์ได้ เนื่องจากสิทธิเช่าที่ดินดังกล่าวเป็นสิทธิเฉพาะบุคคลที่สามเท่านั้น
อย่างไรก็ตาม ในกรณีนี้ ผู้ซื้อควรปรึกษากับทนายความเพื่อขอคำแนะนำเพิ่มเติม